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地域密着の不動産会社に勤務していました。現在は他業界に勤めるしがないサラリーマンですが、今まで得た知識を役立てたいと思いこのサイトを開設しました。これから土地を購入される方への良いアドバイスとなれば幸いです。

落とし穴に注意!

落とし穴に注意!

土地を購入する際は、実は様々な落とし穴があります。マンションや中古一戸建てなどを購入する時に比べて、断然トラブルの事例が多く、発生する確立も高くなっています。すごく嫌な言い方になって申し訳ないのですが、事実なのです。なぜ多いのか、それは目に見えないことが多いからです。ですので、土地を取引するプロである不動産会社も見落としやすく、また実際に土地を購入してからでないとどうしても分からないこともあるからです。ここではそれらのトラブル事例を元に注意すべき落とし穴について、主なもの5つを例に挙げて、ご説明します。

1.土地の前の道路は、何道路?

建築基準法では、建築基準法で定めるいくつかの種類の道路に該当していないと建築確認を下ろさないという決まりがあります。言い方をかえれば、前面道路の種類によっては、土地を買っても建物が建てられないということです。その道路の種類には、6種類あります。1.第42条第1項1号道路:国や都道府県、市町村などが所有する道路のことです。(但し国などが所有している場合でもこの道路に該当しないこともありますので、注意が必要です。)2.第42条第1項2号道路:都市計画法、土地区画整理法などによって作られた道路のことです。3.第42条第1項3号道路:建築基準法が施行される前からあった道路のことです。4.第42条第1項4号道路:都市計画道路などで、2年以内のその事業が執行されるものとして特定行政庁が指定したものです。5.第42条第1項5号道路:特定行政庁から指定を受けた私道。いわゆる位置指定道路のことです。6.第42条第2項道路:建築基準法が施行される前からあった道路で、幅員が4m未満の道路のことです。(建築の際、自分の敷地を削って道路にするセットバックが必要です。)
それら6つのいづれかに該当する必要があり、もしそれ以外の道路である場合には、建築できるかどうかを役所と協議する必要があります。(もちろん協議しても建築出来ない場合があります。)また建築基準法では、道路との接道(土地と道路が接している部分)が2m以上必要と定めています。

2.土地の前の道路は誰のもの?

前面道路が建築基準法で定めらられている道路であることが分かれば、一安心ですが、また違う心配もあります。それは、だれがその道路を所有しているかです。国や市などであれば、特に問題はありません。道路の管理もやってくれますので、たまに文句を言うぐらいで、何もする必要はありません。しかしどこかの会社や個人が持っているとちょっと話がややこしくなる場合があります。その道は歩いてもいいのか、車で通過してもいいのか、インフラを引くために掘削してもいいのか…、など何か制限が無いかを確認する必要があります。

3.水道やガス、下水などのインフラは?

土地を買って、当然家を建てる場合には、水道やガス、下水などのインフラが必要です。それが土地に引込まれているかどうか。または前面道路に埋設されていて、すぐに引き込みが出来る状態かどうか。確認が必要です。もし前面道路に埋設がない場合は、基本的には自費で長い距離を引込みする必要があったり、もしくは引込みそのものが不可能ということもあります。またそれらのインフラが私設のこともあり、その場合は所有者に許可を得たり、使用に当たり、イニシャルコストやランニングコストがかかることもあります。あと、すでに引込みされている管があっても口径が細すぎたり、管が鉛の場合は、引込み直しが必要な場合があります。引き込みがあるか?口径は?管の種類は?などしっかり確認して下さい。

4.インフラはどこから来ている?

前述のインフラについて、前面道路から引込まれている場合が多いですが、たまに隣の土地を通って引込まれている場合も実は珍しくありません。その場合は、隣地の所有者の了解や承諾料、または建築の際は、異なる場所から再度引込み直しなどが必要になる場合があります。それらインフラについてどこを経由して引込まれているのかも確認する必要があります。

5.地盤は大丈夫?

土地の上に建物を建てる際は、当たり前ですが、土地はそれら建物をしっかり支える為の強度が必要です。地盤によっては、軟弱でそれが難しく、地盤改良や基礎や杭を深いところにあるしっかりした地盤まで入れる必要が出てくることもあります。土地の購入前に、地盤について調査しておく方が無難です。所有者の許可が取れれば、費用はかかりますが、購入前に地盤調査を行うことも出来ます。また周辺の地盤調査結果などを知ることで、おおよその予測を付けることも出来ます。もし事前にその調査が難しい場合は、予め建築予算の中に地盤改良費用などを入れておくことをおススメします。

6.敷地境界線を確認しましたか?(2019年7月12日追加)

土地のトラブルで多いのが敷地境界線に関することです。ニュータウン内の物件は境界線が基本的に明確ですが、昔からある土地では境界が曖昧なことが多く、トラブルもよく起きています。例えば、実は家の庇が隣の敷地に越境していた。上下水道管、ガス管が隣地を通っていた。塀や擁壁を補修しようと思ったら隣地からクレームが入った等・・・。境界線が曖昧な場合、境界を明確にすることが大切で、土地家屋調査士に依頼し「境界立会い」を行います。隣地所有者と関係書類を元に現地で境界を確認し、後日、作成した図面・書類に署名捺印し保管します。
もし土地を購入するにあたり、候補の土地が出た場合は、境界の確認を行っているかどうかを不動産会社に確認しましょう。権利証がある、図面があるから安心とは言えません。実際に現地で境界標があるかの確認も忘れずに。境界標はコンクリートなどで作られた杭のことで、十字や矢印が頭に刻まれています。(境界標は設置しても工事や被災などにより失われることがあります)まだ境界の確認が終わっていない土地であれば、確認を行うことを契約の条件にすることも一つです。なお、境界標は法律で守られています。
[刑 法]
(境界損壊)
第二百六十二条の二 境界標を損壊し、移動し、若しくは除去し、又はその他の方法により、土地の境界を認識することができないようにした者は、五年以下の懲役又は五十万円以下の罰金に処する。
境界に関して困りごとがある場合、相談の窓口があります。
1.筆界特定制度
法務局の筆界特定登記官が筆界を特定する制度で、登記記録に残ります。法務局や土地家屋調査士が窓口になります。
2.土地家屋調査士会
紛争を解決する裁判外紛争解決手続の制度です。境界問題相談センターは、土地家屋調査士と弁護士が運営しており、トラブルの解決のサポートを行います。土地家屋調査士会が窓口になります。

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